Kannattaako kunnan omistaa vai vuokrata kiinteistöjään?

Hemsö, Jarkko Leinonen16.8.2022

Onko vuokraaminen kunnalle kalliimpaa kuin uuden tai peruskorjattavan kiinteistön rakennuttaminen itse? Onko järkeä myydä olemassa oleva kohde ja jäädä siihen vuokralle? Vuokramallin taloudellisuus vuokralaisen näkökulmasta herättää kysymyksiä, joihin pääsen usein vastaamaan.

Kun vuokramallin taloudellisuutta arvioidaan, puhtaan euroyhtälön sijaan kyse on resurssien käytön tarkoituksenmukaisuudesta, riskienjaosta ja ennakoitavuudesta.

Kiinteistöt eivät ylläpidä tai rakenna itseään, vaan tarvitaan asiantuntijoita vähintään johtamaan näitä toimintoja. Kunnilla on tyypillisesti enemmän tekemistä kuin tekijöitä, eivätkä hyvinvointialueidenkaan resurssit vaikuta liiallisilta. Kiinteistöjen resurssitarvetta on myös hankala jakaa tasaisesti, jolloin kumppanien merkitys kuormituksen jakajana korostuu.

Vuokrahankkeiden ja myynti-ja-takaisinvuokrausjärjestelyiden arvioinnissa keskeisin kriteeri on riskien jako. Vuokramallissa vuokralainen siirtää vuokranantajalle muiden kiinteistöriskien ohella jäännösarvoriskin, eli riskin siitä, ettei kohdetta tarvita sopimuskauden jälkeen. Jäännösarvoriski on vuokranantajalle voimakas kannustin hoitaa asiakkuutta ja kohdetta huolella ja pitkäjänteisesti.

Projektiriskit, kuten kustannusten kasvu, realisoituvat rakennushankkeissa kivuliaan usein, vaikka hankkeen sisältö ei edes muuttuisi. Vuokrahankkeissa vuokranantaja kantaa riskin myös lisä- ja muutostöistä sekä vastaa kunnan ainoana sopimuskumppanina resursseja paljon vaativasta rakennuttamisesta. Eikä näinä aikoina sovi unohtaa myöskään rahoitus- ja korkoriskiä.

Kohteen kulumisesta tai teknisten vaurioiden korjaamisesta ei synny kunnalle lisäkustannuksia, vaan vuokranantaja vastaa niistä. Vaurioiden aiheuttamat vuokran menetykset eivät ole omistajalle ainoa kannustin kiinteistöstä huolehtimiseen: toimijoiden on välttämätöntä huolehtia koko alan maineesta ja tarttua ongelmiin viipymättä. Rakennusten suunnitelmallisen ylläpidon merkitystä ei voi liikaa korostaa, sillä nopeasti kertyvä korjausvelka on ennakoivaa kunnossapitoa kalliimpaa. Suosimassamme kokonaisvuokramallissa vuokralainen maksaa heiluvasta energianhinnasta ja ylläpidon yllätyksistä riippumatta yhtä indeksiin sidottua vuokraa koko vuokrakauden ajan.

Vuokramalli on jo osoittanut toimivuutensa julkisen palveluverkon toteuttamisen ja hallinnan yhtenä keskeisenä mallina. Niinpä kiinteistöstrategiassa sitä kannattaakin tarkastella yhtenä konkreettisena vaihtoehtona.